Налоги на недвижимость в Италии: что нужно знать иностранному инвестору

Италия традиционно привлекает иностранных инвесторов, заинтересованных в выгодных вложениях в недвижимость. Но самая распространенных ошибка при приобретении объектов — недооценка нагрузки в части налогов, которая может повысить итоговую стоимость покупки и содержания жилья. Сумма зависит от типа недвижимости, ее стоимости и статуса резидентства владельца.

Ошибочно полагать, что налоговые ставки одинаковы для всех. Без детального понимания можно столкнуться с неожиданными расходами, такими как взнос на вторую недвижимость или дополнительные сборы за арендное жилье.

Разберем подробно, какие налоги на недвижимость в Италии обязан платить инвестор, как рассчитывается кадастровая стоимость жилья, какие льготы существуют при покупке и какие дополнительные расходы важно учитывать.

Какие налоги платит иностранный инвестор в Италии

Покупая недвижимость в Италии, инвестор сталкивается с разными видами налогов, которые можно разделить на обязательные и ежегодные сборы.

Налоги на покупку объектов

При приобретении объектов жилья иностранцы должны уплатить:

1. Регистрационный налог (Imposta di Registro) — 9% от кадастровой стоимости недвижимости в Италии, если она приобретается у частного лица.
2. НДС (IVA) — 4%, 10% или 22%, если объект приобретается у застройщика.
3. Гербовый сбор (Imposta di Bollo) — 50 евро.
4. Налог на ипотеку и кадастровый сбор – 2% и 1% от стоимости жилья.

Налоги на владение недвижимым имуществом

После приобретения жилья ежегодно оплачиваются:

1. IMU — налог на имущество, ставка варьируется от 0,4% до 1,06% в зависимости от региона.
2. TASI — пошлина на муниципальные услуги, ставка – 0,1%–0,3%.
3. TARI — фискальный сбор на вывоз мусора, сумма зависит от площади и количества жильцов.

Эти налоги на недвижимость в Италии зависят от стоимости объекта и региона. Например, в Милане ставки выше, чем в южных провинциях.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и почему она важна

Кадастровая стоимость недвижимого имущества в Италии (Valore Catastale) — оценочная стоимость объекта, устанавливаемая государственными органами на основе категории недвижимости, ее местоположения и типа использования. Сумма, как правило, ниже рыночной цены, разница может составлять 30-50%. Государственная оценка используется для расчета налога, поэтому важно учитывать ее перед покупкой.

Оценочная стоимость формируется на основе коэффициентов, которые умножаются на базовую цену квадратного метра, установленную для каждого типа собственности. Для жилых помещений применяется коэффициент 110–160, для коммерческих объектов — 40–80. Коэффициенты периодически пересматриваются итальянскими властями.

Как оценочная стоимость влияет на налоги

От кадастровой стоимости зависят несколько ключевых налогов:

1. Регистрационный взнос — составляет 9% от кадастровой оценки при покупке недвижимости у частного лица.
2. IMU — пошлина на владение, рассчитывается по коэффициенту, умноженному на базовую стоимость. Чем выше оценка, тем выше налог.
3. TARI — взнос на вывоз отходов, который напрямую связан с кадастровой стоимостью: чем выше оценка, тем больше платежи за коммунальные услуги.

Если инвестор выбирает недвижимое имущество с более низкой оценочной стоимостью, он сможет существенно снизить налоговую нагрузку. Но перед покупкой стоит проконсультироваться со специалистами, так как объекты с заниженной кадастровой стоимостью могут иметь юридические или эксплуатационные ограничения.

Какие налоговые льготы доступны иностранным инвесторам

Для иностранных покупателей существуют льготы при покупке недвижимости в Италии:

1. Первая недвижимость: если объект приобретается для личного проживания, регистрационный сбор снижается до 2%.
2. Для резидентов: если оформляется резидентство, можно избежать IMU на основное жилье.
3. Ставка IVA: если покупается новостройка, можно воспользоваться льготной ставкой 4%.
4. Снижение IMU для сдаваемого жилья: если жилье сдается в аренду с официальным контрактом, ставка IMU уменьшается на 25%.

Важно заранее выяснить, какие льготы доступны и как их оформить.

Какие налоги на недвижимость нужно платить ежегодно в Италии

Владельцы недвижимости в Италии ежегодно оплачивают обязательные налоги, связанные с имуществом и коммунальными услугами:

1. IMU — налог на недвижимость. Обязателен для всех объектов, кроме основного жилья (если оно не относится к элитной категории — виллы, замки, исторические здания):

• ставка: от 0,4% до 1,06% от кадастровой цены;
• оплата: дважды в год — в июне (аванс) и декабре (итоговый платеж).

2. TASI — налог на коммунальные услуги. Покрывает расходы на освещение, дороги, безопасность:

• ставка: до 0,3% от кадастровой стоимости;
• кто платит: собственник, иногда — арендатор.

3. TARI — налог на вывоз мусора. Зависит от площади недвижимости и количества жильцов:

• формула расчета: базовый тариф × площадь + корректировка по числу жильцов;
• оплата: раз в год или поквартально.

4. Налог на доход от аренды. При сдаче жилья пошлина на доход составляет:

• Cedolare Secca — 21% (фиксированная ставка);
• IRPEF — от 23% до 43% (прогрессивная шкала).

5. Штрафы за неуплату:

• от 30% суммы долга + проценты за просрочку;
• возможен арест имущества.

Заключение

Приобретение жилья в прекрасной европейской стране — выгодная инвестиция, при учете всех обязательств, которые ложатся на покупателя. Налоги на недвижимость в Италии включают как разовые расходы при покупке, так и ежегодные платежи, которые могут существенно повлиять на бюджет владельца. Игнорирование налоговых нюансов может привести к дополнительным тратам, а грамотное планирование — к значительной экономии. Заранее определив кадастровую стоимость недвижимости в Италии, можно правильно рассчитать предстоящие платежи и минимизировать налоговую нагрузку. Разумный подход к налогообложению — залог успешного владения недвижимостью и высокой рентабельности вложений.