Недвижимость Италии

Отзывы

Преимущества

Блог

Оставить запрос

Как купить квартиру в Италии: пошаговое руководство для россиян

Главная страница » blog » Как купить квартиру в Италии: пошаговое руководство для россиян

Что же такое итальянская мечта? Вкусное вино, старинные города и уютные апартаменты на побережье… На первый взгляд, купить квартиру в Италии легко, но на деле всё усложняется юридическими нюансами и бюрократией. Как безопасно и выгодно осуществить покупку, чтобы стать владельцем жилья в одном из самых красивых уголков мира? Ответим в статье.

lex_1140_362_ru.webp

Понимание итальянского рынка недвижимости: для чего и почему стоит инвестировать?

В последние годы интерес к покупке жилья в Италии только растет, и на это есть причины:

  1. Стабильный рост цен. Например, с 2018 по 2023 год недвижимость в Италии стабильно дорожала на 3-5% ежегодно, что делает её привлекательной для инвестиций. Стоимость жилья на популярные курорты и в крупных городах, таких как Рим и Милан, растет быстрее, что создает условия для будущей прибыли.
  2. Лояльные условия для иностранцев. В Италии можно купить квартиру даже без постоянного вида на жительство, а ставки на ипотеку находятся на весьма привлекательном уровне: от 2,5% до 4%, в зависимости от финансовых показателей и выбора банка.

Пошаговое руководство: как купить квартиру в Италии?

Покупка итальянской недвижимости — процесс, требующий внимательного подхода и знания всех этапов:

  1. Выбор региона и типа недвижимости. Например, в Тоскане цены варьируются от 3 000 до 5 000 евро за квадратный метр, а в Сицилии они значительно ниже — в пределах 1 200-2 000 евро. Ломбардия и Венеция тоже пользуются популярностью, но цены там могут достигать 6 000-8 000. Учитывайте не только стоимость, но и доступность инфраструктуры, транспорт, близость к культурным центрам.
  2. Оценка стоимости и бюджета. Важно определить бюджет и учесть дополнительные расходы — налоги, услуги нотариуса и агента. Средняя стоимость сделки составляет около 7-10% от стоимости недвижимости. Эти расходы включают налог на покупку (от 2% для резидентов до 9% для нерезидентов), нотариальные услуги (примерно 1-2% от стоимости объекта), а также агентские комиссии, которые составляют около 3-5%.
  3. Поиск недвижимости и работа с агентом. Обязательно работайте с лицензированным агентом — он поможет выбрать лучшие предложения и провести переговоры с продавцами. Итальянские агенты часто берут комиссию в размере 3% от стоимости сделки.
  4. Подготовка документов. Понадобится итальянский налоговый код — Codice Fiscale, а также справка о доходах или иной документ, подтверждающий финансовые возможности. Оформление Codice Fiscale осуществляется в налоговой службе Италии или через консульство.
  5. Заключение предварительного контракта и предоплата. Заключается Contratto Preliminare с продавцом, а покупатель вносит предоплату — обычно это 10% от общей суммы сделки. При отказе продавца от сделки предоплата возвращается в двойном размере.
  6. Подписание окончательного договора у нотариуса. Atto di Compravendita заверяется у нотариуса, и покупатель вносит оставшуюся сумму. Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки, наличие всех документов, и затем регистрирует права собственности в государственном реестре. Услуги обходятся примерно в 1-2% от стоимости жилья, но это необходимая мера для обеспечения безопасности.

Как выбрать между вторичкой и новостройками в Италии?

Чтобы купить квартиру в Италии важно решить, какой тип объекта подходит: вторичное жильё или новостройка?

  1. Вторичное жильё в Италии может быть выгодной покупкой, особенно в исторических центрах. Такие квартиры часто располагаются в зданиях с уникальной архитектурой, но могут потребовать значительных вложений в ремонт. Например, ремонт старого здания может обойтись в 500-1 000 евро за квадратный метр в зависимости от состояния и используемых материалов.
  2. Новостройки в Италии — комфорт и энергоэффективность. Новые здания строят с учетом современных стандартов, поэтому расходы на коммунальные услуги будут ниже. Однако цена новостроек выше, и выбор зачастую ограничен. Средняя стоимость квадратного метра составляет от 3 500 до 7 500 евро в зависимости от региона и класса здания. Зато такие объекты часто продаются с гарантией от застройщика на конструктивные элементы и коммуникации.

При выборе между этими вариантами важно учитывать, что вторичное жильё чаще располагается в развитых районах с историей, тогда как новостройки строятся на окраинах, где инфраструктура может быть еще не до конца развита.

Правовые и налоговые особенности покупки квартиры в Италии для россиян

Итальянское законодательство предоставляет иностранцам возможность покупать недвижимость на тех же условиях, что и местным жителям, но есть важные моменты, которые нужно учитывать:

  1. Налог на покупку недвижимости варьируется от 2% до 9% в зависимости от статуса покупателя (резидент или нерезидент).
  2. Налог на добавленную стоимость (IVA). Для новостроек он составляет 4-10%, в зависимости от категории недвижимости. Для объектов класса люкс ставка будет максимальной.
  3. Налог на доходы от аренды. Если планируете сдавать жильё в аренду, необходимо платить налог на доходы. Его ставка может составлять до 24% в зависимости от суммы доходов. Существует также возможность воспользоваться фиксированным налогом на аренду — Cedolare Secca, который составляет 21% и освобождает от других сборов.
  4. Ипотека для иностранцев. Средняя ставка для нерезидентов составляет 3-4% годовых. Требуется доказать свою платежеспособность, представив документы о доходах за последние два года, а также внести первоначальный взнос в размере 30-40% от стоимости объекта.

Сколько стоит купить квартиру в Италии: региональные различия и важные цифры

Цена на недвижимость в Италии сильно зависит от региона. Рассмотрим наиболее популярные направления и их особенности:

ru_1140x464.gif
  1. Рим. Средняя стоимость квадратного метра — около 5 000 евро. Центр города дороже, а пригородные районы значительно доступнее, с ценами от 3 000 евро за квадратный метр. Рим — город с высокой туристической привлекательностью, что делает его выгодным для инвестиций в аренду.
  2. Милан. Один из самых дорогих городов — цена на жильё в центре может достигать 7 500 евро за квадратный метр. Пригородные районы, такие как Сесто-Сан-Джованни, предлагают более доступные варианты — от 2 500 евро. Милан также известен как финансовый центр, что повышает спрос на аренду.
  3. Тоскана. Стоимость жилья начинается от 3 000 евро за квадратный метр. Здесь часто покупают виллы и апартаменты для сезонного отдыха.
  4. Южная Италия (например, Сицилия и Калабрия). Цены здесь гораздо ниже — от 1 500 евро за квадратный метр, что делает этот регион весьма привлекательным для тех, кто хочет недорого купить квартиру в Италии.

Заключение

Купить квартиру в Италии — получить возможность прикоснуться к особенной культуре и стилю жизни. Следуя всем шагам руководства, сможете безопасно и выгодно оформить сделку по покупке недвижимости и наслаждаться виноградниками Тосканы, солнечными пляжами Сицилии или вечной красотой Рима.

Связанные сообщения

Налоги на недвижимость в Италии: что нужно знать иностранному инвестору

Италия традиционно привлекает иностранных инвесторов, заинтересованных в выгодных вложениях в недвижимость. Но самая распространенных ошибка при приобретении объектов — недооценка нагрузки в части налогов, которая может повысить итоговую стоимость покупки и содержания жилья. Сумма зависит от типа недвижимости, ее стоимости и статуса резидентства владельца.

Ошибочно полагать, что налоговые ставки одинаковы для всех. Без детального понимания можно столкнуться с неожиданными расходами, такими как взнос на вторую недвижимость или дополнительные сборы за арендное жилье.

twin.webp

Разберем подробно, какие налоги на недвижимость в Италии обязан платить инвестор, как рассчитывается кадастровая стоимость жилья, какие льготы существуют при покупке и какие дополнительные расходы важно учитывать.

Какие налоги платит иностранный инвестор в Италии

Покупая недвижимость в Италии, инвестор сталкивается с разными видами налогов, которые можно разделить на обязательные и ежегодные сборы.

Налоги на покупку объектов

При приобретении объектов жилья иностранцы должны уплатить:

  1. Регистрационный налог (Imposta di Registro) — 9% от кадастровой стоимости недвижимости в Италии, если она приобретается у частного лица.
  2. НДС (IVA) — 4%, 10% или 22%, если объект приобретается у застройщика.
  3. Гербовый сбор (Imposta di Bollo) — 50 евро.
  4. Налог на ипотеку и кадастровый сбор – 2% и 1% от стоимости жилья.

Налоги на владение недвижимым имуществом

После приобретения жилья ежегодно оплачиваются:

  1. IMU — налог на имущество, ставка варьируется от 0,4% до 1,06% в зависимости от региона.
  2. TASI — пошлина на муниципальные услуги, ставка – 0,1%–0,3%.
  3. TARI — фискальный сбор на вывоз мусора, сумма зависит от площади и количества жильцов.

Эти налоги на недвижимость в Италии зависят от стоимости объекта и региона. Например, в Милане ставки выше, чем в южных провинциях.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и почему она важна

Кадастровая стоимость недвижимого имущества в Италии (Valore Catastale) — оценочная стоимость объекта, устанавливаемая государственными органами на основе категории недвижимости, ее местоположения и типа использования. Сумма, как правило, ниже рыночной цены, разница может составлять 30-50%. Государственная оценка используется для расчета налога, поэтому важно учитывать ее перед покупкой.

Оценочная стоимость формируется на основе коэффициентов, которые умножаются на базовую цену квадратного метра, установленную для каждого типа собственности. Для жилых помещений применяется коэффициент 110–160, для коммерческих объектов — 40–80. Коэффициенты периодически пересматриваются итальянскими властями.

Как оценочная стоимость влияет на налоги

От кадастровой стоимости зависят несколько ключевых налогов:

  1. Регистрационный взнос — составляет 9% от кадастровой оценки при покупке недвижимости у частного лица.
  2. IMU — пошлина на владение, рассчитывается по коэффициенту, умноженному на базовую стоимость. Чем выше оценка, тем выше налог.
  3. TARI — взнос на вывоз отходов, который напрямую связан с кадастровой стоимостью: чем выше оценка, тем больше платежи за коммунальные услуги.

Если инвестор выбирает недвижимое имущество с более низкой оценочной стоимостью, он сможет существенно снизить налоговую нагрузку. Но перед покупкой стоит проконсультироваться со специалистами, так как объекты с заниженной кадастровой стоимостью могут иметь юридические или эксплуатационные ограничения.

Какие налоговые льготы доступны иностранным инвесторам

Для иностранных покупателей существуют льготы при покупке недвижимости в Италии:

  1. Первая недвижимость: если объект приобретается для личного проживания, регистрационный сбор снижается до 2%.
  2. Для резидентов: если оформляется резидентство, можно избежать IMU на основное жилье.
  3. Ставка IVA: если покупается новостройка, можно воспользоваться льготной ставкой 4%.
  4. Снижение IMU для сдаваемого жилья: если жилье сдается в аренду с официальным контрактом, ставка IMU уменьшается на 25%.

Важно заранее выяснить, какие льготы доступны и как их оформить.

Какие налоги на недвижимость нужно платить ежегодно в Италии

Владельцы недвижимости в Италии ежегодно оплачивают обязательные налоги, связанные с имуществом и коммунальными услугами:

1. IMU — налог на недвижимость. Обязателен для всех объектов, кроме основного жилья (если оно не относится к элитной категории — виллы, замки, исторические здания):

  • ставка: от 0,4% до 1,06% от кадастровой цены;
  • оплата: дважды в год — в июне (аванс) и декабре (итоговый платеж).

2. TASI — налог на коммунальные услуги. Покрывает расходы на освещение, дороги, безопасность:

  • ставка: до 0,3% от кадастровой стоимости;
  • кто платит: собственник, иногда — арендатор.

3. TARI — налог на вывоз мусора. Зависит от площади недвижимости и количества жильцов:

  • формула расчета: базовый тариф × площадь + корректировка по числу жильцов;
  • оплата: раз в год или поквартально.

4. Налог на доход от аренды. При сдаче жилья пошлина на доход составляет:

  • Cedolare Secca — 21% (фиксированная ставка);
  • IRPEF — от 23% до 43% (прогрессивная шкала).

5. Штрафы за неуплату:

  • от 30% суммы долга + проценты за просрочку;
  • возможен арест имущества.

Заключение

Приобретение жилья в прекрасной европейской стране — выгодная инвестиция, при учете всех обязательств, которые ложатся на покупателя. Налоги на недвижимость в Италии включают как разовые расходы при покупке, так и ежегодные платежи, которые могут существенно повлиять на бюджет владельца. Игнорирование налоговых нюансов может привести к дополнительным тратам, а грамотное планирование — к значительной экономии. Заранее определив кадастровую стоимость недвижимости в Италии, можно правильно рассчитать предстоящие платежи и минимизировать налоговую нагрузку. Разумный подход к налогообложению — залог успешного владения недвижимостью и высокой рентабельности вложений.

Читать

Недвижимость в Риме: плюсы и минусы покупки, какие районы рассматривать

В столице Италии каждый уголок пропитан историей, культурой и неповторимой атмосферой. Но помимо бесценных достопримечательностей и легендарной архитектуры, Рим предлагает уникальные возможности для покупки недвижимости. Кто-то мечтает о квартире с видом на Колизей, а кто-то о тихом доме в районе, полном зеленых парков.

raken__1140_362_ru.webp

Плюсы покупки недвижимости в Риме: жизнь среди античных памятников и современная инфраструктура

Редкий пример города, где можно жить среди античных руин и при этом наслаждаться всеми благами современной цивилизации. Покупка недвижимости в Риме —апартаментов или квартиры — возможность каждый день видеть старинные памятники из окна, а вечером спускаться вниз и наслаждаться капучино в уютном кафе.

Некоторые районы, такие как Прати и Монти, обеспечивают сочетание исторического колорита и современных удобств. В Прати отлично развита инфраструктура: есть крупные торговые центры, например Coin Excelsior, продуктовые магазины, школы, зеленые парки и даже медицинские учреждения высокого уровня, как Policlinico Gemelli. Монти, один из старейших районов Рима, также предлагает высокое качество жизни и удобный доступ ко всем основным достопримечательностям. Здесь много стильных баров и ресторанов, а также маленькие бутики, что делает его особенно привлекательным для молодежи.

Преимущества покупки недвижимости в Риме:

  1. Историческая атмосфера на каждом шагу.
  2. Отличная транспортная доступность (метро, автобусы, трамваи). Линии метро A и B проходят через многие важные районы, что делает передвижение удобным.
  3. Высокое качество жизни, которое включает в себя обилие ресторанов (например, Trattoria Monti и Antico Arco), магазинов (от небольших лавочек до крупных торговых центров) и парков, таких как Villa Borghese и Parco della Caffarella.

Инвестиционные возможности в Риме: вложения в недвижимость в Италии

За последние 10 лет цены на недвижимость в Риме показали стабильный рост, в среднем на 3-4% в год, что делает этот рынок одним из самых привлекательных в Европе. Кроме того, аренда жилья здесь также остается востребованной. Туристы, студенты и экспаты обеспечивают постоянный поток арендаторов.

Район Трастевере славится высокой арендной доходностью, особенно среди туристов. Здесь можно сдавать жилье посуточно и получать доход от 100 до 200 евро в сутки, в зависимости от сезона и расположения объекта. А в Рима Сан-Джованни можно приобрести объекты по сравнительно низкой цене — около 4000–5000 евро за квадратный метр, с хорошими перспективами роста.

Сан-Джованни также привлекателен своим большим количеством учебных заведений и хорошей транспортной связью. Инвестиции в недвижимость в Риме также привлекают покупателей стабильностью итальянского законодательства, возможностью получения дополнительного дохода и, что немаловажно, налоговыми льготами для первых покупателей.

Минусы покупки недвижимости в Риме: высокие цены

Недвижимость в Риме: плюсы и минусы покупки, какие районы рассматриватьНе секрет, что цены на недвижимость в Риме могут существенно варьироваться в зависимости от района. Например, в центральных, таких как Кампо-де-Фьори или Пантеон, стоимость может достигать 10000–12000 евро за квадратный метр, тогда как в районах Остиенсе или Сан-Паоло она будет значительно ниже — около 4000–5000 евро.

Недвижимость в престижных районах Рима требует значительных вложений не только при покупке, но и в процессе содержания. Например, налог на владение объектом в Италии (IMU) может доходить до 0,76% от кадастровой стоимости жилья в зависимости от категории.

Содержание требует дополнительных затрат на обслуживание здания, консьержа и коммунальные платежи, которые могут достигать 300–500 евро в месяц, особенно если оно старинное и требует регулярного ремонта. А расходы на коммуналку для больших апартаментов могут доходить до 300 евро в месяц, включая электроэнергию, газ и воду.

Бюрократические сложности при покупке недвижимости в Италии

Процесс покупки сопровождается множеством бюрократических преград, особенно для иностранных граждан. Люди, которые хотят оформить вид на жительство в Италии через недвижимость, должны соблюсти ряд условий, включая подтверждение доходов и оформление налогового кода (Codice Fiscale). Этот код нужен для всех операций, связанных с объектами собственности, а также для уплаты налогов.

Кроме того, покупатели обязаны заключить договор у нотариуса (Notaio), что требует дополнительных расходов. Специалист не только заверяет сделку, но и проверяет чистоту объекта, отсутствие задолженностей и законность предыдущих оформлений. Оплата услуг нотариуса может варьироваться от 2000 до 4000 евро в зависимости от сложности сделки и стоимости объекта.

Также необходимо учитывать налог на покупку вторичной недвижимости (Imposta di Registro), который составляет 9% от кадастровой стоимости в Риме, а для тех, кто покупает первую недвижимость в Италии— 2%. Этот налог должен быть уплачен в течение 20 дней после подписания акта. Для покупки также потребуется счет в итальянском банке и перевод денег в евро, что также сопровождается дополнительными комиссиями.

Лучшие районы Рима для покупки недвижимости: исторический центр города

Близость к основным достопримечательностям как Колизей, Пантеон и Римский форум, привлекает не только туристов, но и тех, кто хочет стать частью этой живой истории. Жизнь в центре — возможность наслаждаться прогулками по узким улочкам, посещать лучшие рестораны и вдыхать атмосферу величия древнего города.

Районы Рима Кампо-де-Фьори и Пьяцца Навона, предлагают элитную недвижимость, окруженную величественными историческими зданиями. Средняя стоимость метров там составляет около 10000–12000 евро. Эти места отлично подходят для тех, кто ценит престиж, но нужно быть готовыми к высоким расходам на содержание и к шуму, связанному с большим числом туристов. Также стоит учитывать, что парковка в центре города является проблемой — чаще всего потребуется арендовать парковочное место отдельно, стоимость которого может составлять до 300 евро в месяц.

Районы для русскоязычных покупателей

Для русскоязычных покупателей, которые ищут комфорт и привычные условия, подойдут районы Прати или Балдуина. Локации предлагают развитую инфраструктуру, включая русские школы, магазины с привычными продуктами и даже культурные центры. Прати находится недалеко от Ватикана и отличается широкими улицами и удобной транспортной доступностью. Метро Линии А проходит через этот район, что делает его удобным для тех, кто работает в центре.

Балдуина предлагает более тихую и спокойную атмосферу с обилием зеленых зон и парковых территорий, как Riserva Naturale di Monte Mario, что идеально для семей с детьми. В этом районе можно найти как виллы, так и многоквартирные дома, что позволяет выбрать жилье под любые потребности.

monro_1140_362_ru.webp

Заключение

Лучшие районы Рима для покупки недвижимости: исторический центр городаПокупка недвижимости в Риме — не только возможность окунуться в мир древней истории, но и шанс вложить деньги в стабильный и растущий рынок. Несмотря на высокие цены и некоторые бюрократические сложности, столица Италии остается одним из самых привлекательных городов для жизни и инвестиций. Здесь каждый найдет район по душе — от шумного исторического центра до спокойных и уютных окраин.

Читать

Присоединяйтесь! Осталось только подписаться!

Оставляя e-mail, вы соглашаетесь на обработку персональных данных.