¿Qué es el sueño italiano? Delicioso vino, ciudades antiguas y acogedores apartamentos en la costa… A primera vista, comprar un apartamento en Italia es fácil, pero en realidad se complica con matices legales y burocracia. ¿Cómo realizar una compra segura y rentable para convertirse en propietario de una vivienda en uno de los rincones más bellos del mundo? Lo responderemos en este artículo.
Comprender el mercado inmobiliario italiano: ¿por qué y para qué invertir?
En los últimos años, el interés por comprar propiedades en Italia ha ido en aumento, y hay razones para ello:
- Crecimiento estable de los precios. Por ejemplo, de 2018 a 2023, los precios de la vivienda en Italia han aumentado constantemente entre un 3% y un 5% anual, lo que la hace atractiva para inversiones. El costo de la vivienda en los resorts populares y en las grandes ciudades como Roma y Milán aumenta más rápido, lo que crea condiciones para futuras ganancias.
- Condiciones favorables para extranjeros. En Italia, es posible comprar un apartamento incluso sin residencia permanente, y las tasas de interés hipotecario son bastante atractivas: del 2,5% al 4%, dependiendo de los indicadores financieros y la elección del banco.
Guía paso a paso: ¿cómo comprar un apartamento en Italia?
Comprar una propiedad italiana es un proceso que requiere un enfoque cuidadoso y conocimiento de todas las etapas:
- Elección de la región y tipo de propiedad. Por ejemplo, en la Toscana, los precios varían entre 3,000 y 5,000 euros por metro cuadrado, mientras que en Sicilia son considerablemente más bajos, en el rango de 1,200-2,000 euros. Lombardía y Venecia también son populares, pero los precios allí pueden alcanzar los 6,000-8,000 euros. Considere no solo el costo, sino también la disponibilidad de infraestructura, transporte y proximidad a centros culturales.
- Evaluación de costos y presupuesto. Es importante determinar el presupuesto y tener en cuenta gastos adicionales, como impuestos, honorarios notariales y de agente. El costo promedio de una transacción es de aproximadamente el 7-10% del valor de la propiedad. Estos gastos incluyen impuestos de compra (del 2% para residentes al 9% para no residentes), servicios notariales (aproximadamente el 1-2% del valor del objeto), así como comisiones de agentes, que representan alrededor del 3-5%.
- Búsqueda de propiedades y trabajo con un agente. Asegúrese de trabajar con un agente con licencia, quien le ayudará a seleccionar las mejores ofertas y negociar con los vendedores. Los agentes italianos a menudo cobran una comisión del 3% sobre el valor de la transacción.
- Preparación de documentos. Necesitará un código fiscal italiano, Codice Fiscale, así como un comprobante de ingresos u otro documento que confirme su capacidad financiera. El Codice Fiscale se obtiene en la oficina de impuestos de Italia o a través del consulado.
- Firma de un contrato preliminar y pago inicial. Se firma un Contratto Preliminare con el vendedor, y el comprador realiza un pago inicial, que suele ser del 10% del precio total. Si el vendedor se retira de la transacción, el pago inicial se devuelve duplicado.
- Firma del contrato final ante notario. El Atto di Compravendita se certifica ante notario, y el comprador realiza el pago restante. El notario verifica la legalidad de la transacción, la presencia de todos los documentos, y luego registra los derechos de propiedad en el registro estatal. Los servicios cuestan aproximadamente el 1-2% del valor de la vivienda, pero es una medida necesaria para garantizar la seguridad.
¿Cómo elegir entre propiedades de reventa y nuevas en Italia?
Para comprar un apartamento en Italia, es importante decidir qué tipo de propiedad se adapta mejor: ¿una propiedad de reventa o una nueva construcción?
- Propiedades de reventa en Italia pueden ser una compra rentable, especialmente en los centros históricos. Estos apartamentos suelen estar ubicados en edificios con arquitectura única, pero pueden requerir inversiones significativas en renovaciones. Por ejemplo, la renovación de un edificio antiguo puede costar entre 500 y 1,000 euros por metro cuadrado, dependiendo del estado y los materiales utilizados.
- Nuevas construcciones en Italia — comodidad y eficiencia energética. Los nuevos edificios se construyen cumpliendo con estándares modernos, por lo que los gastos en servicios públicos serán menores. Sin embargo, el precio de las nuevas construcciones es más alto y la selección a menudo es limitada. El costo promedio por metro cuadrado es de 3,500 a 7,500 euros, dependiendo de la región y la clase del edificio. Sin embargo, estas propiedades a menudo se venden con garantía del constructor para elementos estructurales y servicios públicos.
Al elegir entre estas opciones, es importante tener en cuenta que las propiedades de reventa suelen estar ubicadas en áreas desarrolladas con historia, mientras que las nuevas construcciones se encuentran en las afueras, donde la infraestructura puede no estar completamente desarrollada.
Aspectos legales y fiscales de la compra de una propiedad en Italia para rusos
La legislación italiana permite a los extranjeros comprar propiedades en las mismas condiciones que los residentes locales, pero hay aspectos importantes a tener en cuenta:
- Impuesto sobre la compra de propiedades varía del 2% al 9% dependiendo del estatus del comprador (residente o no residente).
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Para nuevas construcciones, es del 4-10%, dependiendo de la categoría de la propiedad. Para propiedades de lujo, la tasa será la más alta.
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler. Si planea alquilar la propiedad, deberá pagar impuestos sobre los ingresos. La tasa puede ser de hasta el 24% dependiendo de la cantidad de ingresos. También existe la opción de optar por un impuesto fijo sobre el alquiler — Cedolare Secca, que es del 21% y exime de otros cargos.
- Hipoteca para extranjeros. La tasa promedio para no residentes es del 3-4% anual. Debe demostrar su capacidad de pago presentando documentos de ingresos de los últimos dos años y realizar un pago inicial del 30-40% del valor de la propiedad.
¿Cuánto cuesta comprar un apartamento en Italia: diferencias regionales y cifras importantes
El precio de la vivienda en Italia depende en gran medida de la región. Veamos las direcciones más populares y sus características:
- Roma. El precio promedio por metro cuadrado es de alrededor de 5,000 euros. El centro de la ciudad es más caro, mientras que las áreas suburbanas son considerablemente más asequibles, con precios desde 3,000 euros por metro cuadrado. Roma es una ciudad con una alta atracción turística, lo que la hace atractiva para inversiones en alquiler.
- Milán. Una de las ciudades más caras — el precio de la vivienda en el centro puede alcanzar los 7 500 euros por metro cuadrado. Las áreas suburbanas, como Sesto San Giovanni, ofrecen opciones más asequibles, desde 2,500 euros. Milán también es conocida como un centro financiero, lo que aumenta la demanda de alquileres.
- Toscana. El precio de la vivienda comienza en 3,000 euros por metro cuadrado. Aquí a menudo se compran villas y apartamentos para vacaciones estacionales.
- Sur de Italia (por ejemplo, Sicilia y Calabria). Los precios aquí son mucho más bajos, desde 1,500 euros por metro cuadrado, lo que hace que esta región sea muy atractiva para aquellos que desean comprar una propiedad en Italia a bajo costo.
Conclusión
Comprar un apartamento en Italia es obtener la oportunidad de sumergirse en una cultura y estilo de vida especiales. Siguiendo todos los pasos de la guía, podrá realizar una transacción de compra de propiedades de forma segura y rentable y disfrutar de los viñedos de la Toscana, las soleadas playas de Sicilia o la eterna belleza de Roma.
