Italia tradicionalmente atrae a inversores extranjeros interesados en inversiones rentables en bienes raíces. Pero el error más común al adquirir propiedades es subestimar la carga impositiva, lo que puede aumentar el costo final de la compra y el mantenimiento de la vivienda. La cantidad depende del tipo de propiedad, su valor y el estatus de residencia del propietario.
Es un error creer que las tasas impositivas son iguales para todos. Sin un entendimiento detallado, uno puede enfrentarse a gastos inesperados, como el impuesto sobre la segunda propiedad o cargos adicionales por alquiler de vivienda.
Analizaremos en detalle qué impuestos sobre bienes raíces debe pagar un inversor en Italia, cómo se calcula el valor catastral de la vivienda, qué exenciones existen en la compra y qué gastos adicionales es importante tener en cuenta.
¿Qué impuestos paga un inversor extranjero en Italia?
Al comprar propiedades en Italia, los inversores se enfrentan a diferentes tipos de impuestos, que se pueden dividir en obligatorios y tasas anuales.
Impuestos sobre la compra de propiedades
Al adquirir propiedades, los extranjeros deben pagar:
- Impuesto de registro (Imposta di Registro) — 9% del valor catastral de la propiedad en Italia si se adquiere de un particular.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado) — 4%, 10% o 22% si la propiedad se adquiere de un promotor inmobiliario.
- Impuesto de timbre (Imposta di Bollo) — 50 euros.
- Impuesto hipotecario y tasa catastral – 2% y 1% del valor de la vivienda.
Impuestos sobre la posesión de bienes inmuebles
Después de adquirir una vivienda, se pagan anualmente:
- IMU — impuesto sobre la propiedad, la tasa varía del 0,4% al 1,06% según la región.
- TASI — tasa por servicios municipales, tasa del 0,1% al 0,3%.
- TARI — tarifa fiscal por la recolección de basura, la cantidad depende de la superficie y la cantidad de residentes.
Estos impuestos sobre bienes raíces en Italia dependen del valor de la propiedad y la región. Por ejemplo, en Milán las tasas son más altas que en las provincias del sur.
¿Cómo se calcula el valor catastral y por qué es importante?
El valor catastral de la propiedad en Italia (Valore Catastale) es el valor de tasación del inmueble, establecido por las autoridades estatales en función de la categoría de la propiedad, su ubicación y tipo de uso. Por lo general, la cantidad es menor que el precio de mercado, la diferencia puede ser del 30 al 50%. La valoración estatal se utiliza para el cálculo de impuestos, por lo que es importante tenerla en cuenta antes de la compra.
El valor de tasación se forma en base a coeficientes que se multiplican por el precio base por metro cuadrado establecido para cada tipo de propiedad. Para viviendas, se aplica un coeficiente de 110–160, para propiedades comerciales de 40–80. Los coeficientes son revisados periódicamente por las autoridades italianas.
Cómo afecta el valor de tasación a los impuestos
Varios impuestos clave dependen del valor catastral:
- Impuesto de registro — equivale al 9% de la valoración catastral al comprar una propiedad de un particular.
- IMU — impuesto a la propiedad, se calcula según un coeficiente multiplicado por el valor base. Cuanto mayor sea la valoración, mayor será el impuesto.
- TARI — contribución a la recolección de residuos, que está directamente relacionada con el valor catastral: cuanto mayor sea la valoración, mayores serán los pagos por servicios municipales.
Si un inversor elige una propiedad con un valor catastral más bajo, podrá reducir significativamente la carga impositiva. Pero antes de comprar, es recomendable consultar con especialistas, ya que las propiedades con un valor catastral subestimado pueden tener restricciones legales o de explotación.
¿Qué exenciones fiscales están disponibles para inversores extranjeros?
Para compradores extranjeros existen exenciones al comprar propiedades en Italia:
- Primera propiedad: si la propiedad se adquiere para residencia personal, el impuesto de registro se reduce al 2%.
- Para residentes: al obtener residencia, se puede evitar el IMU en la vivienda principal.
- Tasa de IVA: al comprar una nueva construcción, se puede beneficiar de una tasa reducida del 4%.
- Reducción de IMU para propiedades alquiladas: si la propiedad se alquila con un contrato oficial, la tasa de IMU se reduce en un 25%.
Es importante averiguar de antemano qué exenciones están disponibles y cómo solicitarlas.
¿Qué impuestos sobre bienes raíces se deben pagar anualmente en Italia?
Los propietarios de bienes raíces en Italia pagan anualmente impuestos obligatorios relacionados con la propiedad y los servicios municipales:
1. IMU — impuesto sobre la propiedad. Es obligatorio para todas las propiedades, excepto la vivienda principal (si no es de categoría de lujo, como villas, castillos, edificios históricos):
- tasa: del 0,4% al 1,06% del valor catastral;
- pago: dos veces al año — en junio (anticipo) y diciembre (pago final).
2. TASI — impuesto sobre servicios municipales. Cubre gastos de iluminación, carreteras, seguridad:
- tasa: hasta 0,3% del valor catastral;
- quién paga: propietario, a veces el inquilino.
3. TARI — impuesto sobre la recolección de basura. Depende de la superficie de la propiedad y el número de residentes:
- fórmula de cálculo: tarifa base × superficie + ajuste por número de residentes;
- pago: anualmente o trimestralmente.
4. Impuesto sobre los ingresos por alquiler. Al alquilar una propiedad, el impuesto sobre los ingresos es:
- Cedolare Secca — 21% (tasa fija);
- IRPEF — del 23% al 43% (escala progresiva).
5. Multas por falta de pago:
- del 30% del monto adeudado + intereses por mora;
- posible embargo de la propiedad.
Conclusión
Adquirir una vivienda en un hermoso país europeo es una inversión rentable, teniendo en cuenta todas las obligaciones que recaen sobre el comprador. Los impuestos sobre bienes raíces en Italia incluyen tanto gastos únicos en la compra como pagos anuales que pueden afectar significativamente el presupuesto del propietario. Ignorar los detalles fiscales puede llevar a gastos adicionales, mientras que una planificación adecuada puede resultar en ahorros significativos. Al determinar previamente el valor catastral de la propiedad en Italia, se puede calcular correctamente los pagos futuros y minimizar la carga impositiva. Un enfoque sensato hacia la tributación es la clave para una propiedad exitosa y una alta rentabilidad de la inversión.
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