أفضل مدن إيطالية للعيش: إلى أين الانتقال للإقامة الدائمة

الرهن العقاري في إيطاليا للأجانب يعمل كنقطة دخول إلى واحدة من أكثر الأسواق استقرارًا في أوروبا. بفضل النهج الليبرالي للبنوك، لا يقتصر الوصول إلى المنتجات المالية على الجنسية. يقدم قطاع الإسكان تنوعًا – من الفلل الريفية إلى الشقق في المدن الكبرى. تتراوح معدلات الفائدة المتوسطة بين 3.1% و 4.2%، ويصل الأجل إلى 30 عامًا، والدفعة الأولى تبلغ 30-40% من قيمة العقار.

شروط الرهن العقاري في إيطاليا للأجانب: الأسس القانونية والأرقام الفعلية

يتطلب الرهن العقاري في إيطاليا للأجانب الامتثال لثلاث شروط رئيسية، منها:

1. الوضع القانوني في الاتحاد الأوروبي (تأشيرة، إقامة دائمة، إقامة مؤقتة).

2. الشفافية المالية – يجب تأكيد الدخل خارج إيطاليا.

3. الاستعداد للدفعة الأولى (عادة ما تكون من 35٪).

الحد الأقصى لمبلغ القرض يبلغ 60-70% من قيمة العقار. متوسط مدة القرض هو 20 عامًا. يتم تقييم الجزء الدخلي بدقة: يجب ألا يتجاوز الدفع الشهري 30-35% من الدخل الثابت. هذا القاعدة تضمن حماية كل من المستثمر والبنك.

بنوك إيطاليا: من يوافق فعلًا على الرهن العقاري للأجانب

من بين أكبر اللاعبين:

• Intesa Sanpaolo – تقدم منتجات مرنة للإيجار والإقامة الشخصية.

• UniCredit – تعمل بنشاط مع المواطنين من دول رابطة الدول المستقلة.

• Banca Monte dei Paschi – تكيف العروض لـ “المستثمرين بدون جنسية أوروبية”.

يستخدم كل مؤسسة صيغة حساب المخاطر الخاصة بها. يتم ترتيب القرض بشكل أسرع عندما يكون هناك حساب محلي، وعنوان تسجيل، ورقم ضريبي (رمز fiscale).

المستندات المطلوبة للرهن العقاري

القائمة الأساسية تشمل:

• جواز السفر؛

• شهادة الدخل لمدة 24 شهرًا؛

• إقرار الضرائب؛

• كشوف الحساب البنكي لمدة 6-12 شهرًا؛

• عقد البيع أو العقد المسبق؛

• رقم المكلف في إيطاليا (رمز fiscale).

في بعض الأحيان، يتم إضافة تأكيد التسجيل في مكان الإقامة، خاصة إذا كان المقترض يستأجر مسكنًا في الاتحاد الأوروبي. يتطلب ترجمة جميع المستندات، مع الرمز المعتمد – في حالة التقديم من خارج البلاد.

الشكل والأنواع والأهداف للرهن العقاري

يُصنف الرهن العقاري في إيطاليا للأجانب حسب الهدف والنوع وطريقة الحساب.

حسب الهدف:

• الشراء للإقامة الشخصية؛

• الشراء مع التأجير اللاحق؛

• الاستثمار مع التوقعات لإعادة البيع؛

• الاستخدام للحصول على إقامة دائمة / مؤقتة.

حسب النوع:

• معدل ثابت (أكثر موثوقية، تكلفة بداية أعلى)؛

• معدل متغير (أقل نسبة فائدة، مخاطر أعلى)؛

• منتج مختلط (تثبيت لأول 5 سنوات مع تعديل لاحق).

حسب الحسابات:

• التساوي (دفعات متساوية)؛

• الخطية (تقليل رأس المال الائتماني كل عام)؛

• الرهن البالوت (دفع الفائدة شهريًا، ورأس المال في نهاية المدة).

كل شكل يناسب هدفًا محددًا. يكون الرهن العقاري البالوت أو التساوي أكثر فائدة للإيجار، بينما يكون الشكل الخطي مناسبًا لإعادة البيع، مما يسرع من تقليل الديون.

الحسابات والمؤشرات: كيف تقيم البنوك الاستقرار

يتم حساب الرهن العقاري في إيطاليا للأجانب استنادًا إلى صيغة مصرفية قياسية: نسبة الدفع الشهري إلى الدخل الثابت. يتم تحديد الحد عند مستوى 30-35%. يجب أن يكون الدخل السنوي المتوسط للموافقة على الرهن العقاري بقيمة 100,000 يورو على الأقل 30,000 يورو بعد الضرائب. يتم تقييم العقار بناءً على القيمة السوقية من خلال خبير مستقل معتمد من البنك.

يقلل الدفعة الأولى من الدين الائتماني. بالنسبة للعقارات في منطقة شمال إيطاليا، يزيد الدفع بنسبة 40٪ من فرص الموافقة بما يقرب من 60٪. بالنسبة للمقاطعات الجنوبية، تطلب البنوك نسبة أعلى – تصل إلى 50٪، خاصة في حالة عدم وجود إقامة ضريبية. عمولة التنظيم – 1-2٪ من المبلغ، التسجيل – 0.5٪، تكاليف الكاتب العدل – من 2000 يورو.

أسعار الفائدة على الرهن العقاري: النطاق والديناميكية

تتراوح أسعار الفائدة على الرهن العقاري للأجانب في إيطاليا بين 3.1% و 4.9% اعتمادًا على المدى الزمني والملف الائتماني ووضع المقترض. تقدم البنوك اثنين من الخيارات الرئيسية:

• سعر فائدة ثابت – ابتداءً من 3.8% (حتى 25 عامًا)؛

• سعر فائدة متغير – ابتداءً من 3.1% (مرتبط بـ EURIBOR).

في بعض الأحيان، يكون النموذج المجمع متاحًا مع معلم متغير يُثبت بعد ثلاث سنوات.

شراء عقار في إيطاليا بالتمويل: الآلية والمخاطر

يتم التنفيذ في أربع مراحل:

1. توقيع العقد المسبق للبيع (compromesso).

   

2. الحصول على موافقة الرهن العقاري.

3. تقييم العقار وفحص النظافة القانونية.

4. <p class="" data-start="1759" data-end="

إيطاليا تجذب تقليديًا المستثمرين الأجانب الذين يبحثون عن استثمارات مربحة في العقارات. ولكن أكبر خطأ شائع عند شراء العقارات هو تقدير الضرائب بشكل غير كاف، مما قد يرفع تكلفة الشراء والصيانة النهائية للمسكن. تعتمد القيمة على نوع العقار وقيمته ووضع إقامة المالك.

من الخطأ الافتراض أن معدلات الضرائب متماثلة للجميع. بدون فهم تفصيلي يمكن أن تواجه تكاليف غير متوقعة، مثل الدفعة على العقار الثاني أو الرسوم الإضافية عن الإيجار.

سنحلل بالتفصيل الضرائب العقارية في إيطاليا التي يجب على المستثمر دفعها، كيفية حساب القيمة الجيومترية للمسكن، ما هي الإعفاءات المتاحة عند الشراء وما هي التكاليف الإضافية المهمة للنظر فيها.

ما هي الضرائب التي يدفعها المستثمر الأجنبي في إيطاليا

عند شراء عقار في إيطاليا، يواجه المستثمر مجموعة متنوعة من الضرائب التي يمكن تقسيمها إلى رسوم إلزامية ورسوم سنوية.

الضرائب عند شراء العقارات

عند شراء عقارات سكنية، يجب على الأجانب دفع:

1. ضريبة التسجيل (Imposta di Registro) — 9% من القيمة الجيومترية للعقار في إيطاليا، إذا تم شراؤها من شخص خاص.
2. ضريبة القيمة المضافة (IVA) — 4%، 10% أو 22%، إذا تم شراء العقار من المطور.
3. رسم الختم (Imposta di Bollo) — 50 يورو.
4. ضريبة الرهن العقاري ورسم القيمة الجيومترية – 2% و 1% من قيمة المسكن.

الضرائب على امتلاك العقارات

بعد شراء المسكن، يتعين دفع الرسوم السنوية التالية:

1. IMU — ضريبة على الممتلكات، تتراوح النسبة بين 0.4% و 1.06% اعتمادًا على المنطقة.
2. TASI — رسم على الخدمات البلدية، النسبة – 0.1%–0.3%.
3. TARI — رسم ضريبي على إزالة النفايات، القيمة تعتمد على المساحة وعدد السكان.

تعتمد هذه الضرائب العقارية في إيطاليا على قيمة العقار والمنطقة. على سبيل المثال، تكون النسب أعلى في ميلانو منها في المقاطعات الجنوبية.

كيف يتم حساب القيمة الجيومترية ولماذا هي مهمة

القيمة الجيومترية للعقارات في إيطاليا (Valore Catastale) — القيمة التقديرية للعقار، التي يحددها الجهات الحكومية بناءً على فئة العقار وموقعه ونوع استخدامه. القيمة عادة ما تكون أقل من السعر السوقي، والفارق يمكن أن يصل إلى 30-50%. يُستخدم التقدير الحكومي لحساب الضريبة، لذا من المهم مراعاته قبل الشراء.

تتكون القيمة التقديرية على أساس معاملات تضرب في السعر الأساسي للمتر المربع، المحدد لكل نوع من الممتلكات. يتم تطبيق معاملات مختلفة للوحدات السكنية بين 110 و 160، وللمنشآت التجارية بين 40 و 80. تُعاد تقييم المعاملات بانتظام من قبل السلطات الإيطالية.

كيف تؤثر القيمة التقديرية على الضرائب

تعتمد العديد من الضرائب الرئيسية على القيمة الجيومترية:

1. رسوم التسجيل — تبلغ 9% من التقييم الجيومتري عند شراء العقار من شخص خاص.
2. IMU — رسم على الممتلكات، يتم حسابه بمعامل مضروب في القيمة الأساسية. كلما كان التقييم أعلى، زادت الضريبة.
3. TARI — رسم على إزالة النفايات، مرتبط مباشرة بالقيمة الجيومترية: كلما زاد التقييم، زادت تكاليف الخدمات البلدية.

إذا اختار المستثمر عقارًا بقيمة تقديرية أقل، فإنه يمكنه تقليل العبء الضريبي بشكل كبير. ولكن قبل الشراء، يجب استشارة الخبراء، حيث قد تكون العقارات ذات القيمة التقديرية المخفضة تحمل قيودًا قانونية أو تشغيلية.

ما هي الإعفاءات الضريبية المتاحة للمستثمرين الأجانب

هناك إعفاءات للمشترين الأجانب عند شراء عقار في إيطاليا:

1. العقار الأول: إذا تم شراء العقار للسكن الشخصي، يتم تخفيض رسوم التسجيل إلى 2%.
2. للمقيمين: إذا تم تسجيل الإقامة، يمكن تجنب IMU على المسكن الرئيسي.
3. نسبة IVA: إذا تم شراء مشروع جديد، يمكن الاستفادة من نسبة مخفضة 4%.
4. تخفيض IMU للمسكن المؤجر: إذا تم تأجير المسكن بعقد رسمي، يتم تخفيض نسبة IMU بنسبة 25%.

من المهم معرفة مسبقًا ما هي الإعفاءات المتاحة وكيفية تنفيذها.

ما هي الضرائب العقارية التي يجب دفعها سنويًا في إيطاليا

يدفع أصحاب العقارات في إيطاليا رسومًا سنوية إلزامية متعلقة بالممتلكات والخدمات البلدية:

1. IMU — ضريبة على العقار. مطلوبة لجميع العقارات، باستثناء المساكن الرئيسية (إذا لم تكن تنتمي إلى فئة النخبة — الفيلات، القصور، المباني التاريخية):

• النسبة: من 0.4% إلى 1.06% من القيمة الجيومترية؛
• الدفع: مرتين في السنة — في يونيو (دفعة مقدمة) وديسمبر (الدفعة النهائية).

2. TASI — ضريبة على الخدمات البلدية. تغطي تكاليف الإنارة والطرق والأمان:

• النسبة: حتى 0.3% من القيمة الجيومترية؛
• المدفوع: صاحب الملكية، وأحيانًا — المستأجر.

3. TARI — ضريبة على إزالة النفايات. تعتمد على مساحة العقار وعدد السكان:

• صيغة الحساب: الرسوم الأساسية × المساحة + تعديل حسب عدد السكان؛
• الدفع: مرة في السنة أو ربع سنويًا.

4. ضريبة على دخل الإيجار. عند تأجير المسكن، تبلغ الرسوم على الدخل:

• Cedolare Secca — 21% (نسبة ثابتة)؛
• IRPEF — من 23% إلى 43% (مقياس تدريجي).

5. غرامات عدم الدفع:

• 30% من المبلغ المستحق + فوائد التأخير؛
• يمكن حجز الممتلكات.

الاستنتاج

شراء منزل في بلد أوروبي رائع — استثمار مربح، بشرط مراعاة جميع الالتزامات التي تقع على المشتري. تتضمن الضرائب العقارية في إيطاليا كل من التكاليف المرة عند الشراء والمدفوعات السنوية، التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على ميزانية المالك. تجاهل التفاصيل الضريبية يمكن أن يؤدي إلى تكاليف إضافية، بينما التخطيط الجيد يمكن أن يوفر كمية كبيرة من المال. من خلال تحديد الق