إيطاليا تجذب تقليديًا المستثمرين الأجانب الذين يبحثون عن استثمارات مربحة في العقارات. ولكن أكبر خطأ شائع عند شراء العقارات هو تقدير الضرائب بشكل غير كاف، مما قد يرفع تكلفة الشراء والصيانة النهائية للمسكن. تعتمد القيمة على نوع العقار وقيمته ووضع إقامة المالك.
من الخطأ الافتراض أن معدلات الضرائب متماثلة للجميع. بدون فهم تفصيلي يمكن أن تواجه تكاليف غير متوقعة، مثل الدفعة على العقار الثاني أو الرسوم الإضافية عن الإيجار.
سنحلل بالتفصيل الضرائب العقارية في إيطاليا التي يجب على المستثمر دفعها، كيفية حساب القيمة الجيومترية للمسكن، ما هي الإعفاءات المتاحة عند الشراء وما هي التكاليف الإضافية المهمة للنظر فيها.
ما هي الضرائب التي يدفعها المستثمر الأجنبي في إيطاليا
عند شراء عقار في إيطاليا، يواجه المستثمر مجموعة متنوعة من الضرائب التي يمكن تقسيمها إلى رسوم إلزامية ورسوم سنوية.
الضرائب عند شراء العقارات
عند شراء عقارات سكنية، يجب على الأجانب دفع:
- ضريبة التسجيل (Imposta di Registro) — 9% من القيمة الجيومترية للعقار في إيطاليا، إذا تم شراؤها من شخص خاص.
- ضريبة القيمة المضافة (IVA) — 4%، 10% أو 22%، إذا تم شراء العقار من المطور.
- رسم الختم (Imposta di Bollo) — 50 يورو.
- ضريبة الرهن العقاري ورسم القيمة الجيومترية – 2% و 1% من قيمة المسكن.
الضرائب على امتلاك العقارات
بعد شراء المسكن، يتعين دفع الرسوم السنوية التالية:
- IMU — ضريبة على الممتلكات، تتراوح النسبة بين 0.4% و 1.06% اعتمادًا على المنطقة.
- TASI — رسم على الخدمات البلدية، النسبة – 0.1%–0.3%.
- TARI — رسم ضريبي على إزالة النفايات، القيمة تعتمد على المساحة وعدد السكان.
تعتمد هذه الضرائب العقارية في إيطاليا على قيمة العقار والمنطقة. على سبيل المثال، تكون النسب أعلى في ميلانو منها في المقاطعات الجنوبية.
كيف يتم حساب القيمة الجيومترية ولماذا هي مهمة
القيمة الجيومترية للعقارات في إيطاليا (Valore Catastale) — القيمة التقديرية للعقار، التي يحددها الجهات الحكومية بناءً على فئة العقار وموقعه ونوع استخدامه. القيمة عادة ما تكون أقل من السعر السوقي، والفارق يمكن أن يصل إلى 30-50%. يُستخدم التقدير الحكومي لحساب الضريبة، لذا من المهم مراعاته قبل الشراء.
تتكون القيمة التقديرية على أساس معاملات تضرب في السعر الأساسي للمتر المربع، المحدد لكل نوع من الممتلكات. يتم تطبيق معاملات مختلفة للوحدات السكنية بين 110 و 160، وللمنشآت التجارية بين 40 و 80. تُعاد تقييم المعاملات بانتظام من قبل السلطات الإيطالية.
كيف تؤثر القيمة التقديرية على الضرائب
تعتمد العديد من الضرائب الرئيسية على القيمة الجيومترية:
- رسوم التسجيل — تبلغ 9% من التقييم الجيومتري عند شراء العقار من شخص خاص.
- IMU — رسم على الممتلكات، يتم حسابه بمعامل مضروب في القيمة الأساسية. كلما كان التقييم أعلى، زادت الضريبة.
- TARI — رسم على إزالة النفايات، مرتبط مباشرة بالقيمة الجيومترية: كلما زاد التقييم، زادت تكاليف الخدمات البلدية.
إذا اختار المستثمر عقارًا بقيمة تقديرية أقل، فإنه يمكنه تقليل العبء الضريبي بشكل كبير. ولكن قبل الشراء، يجب استشارة الخبراء، حيث قد تكون العقارات ذات القيمة التقديرية المخفضة تحمل قيودًا قانونية أو تشغيلية.
ما هي الإعفاءات الضريبية المتاحة للمستثمرين الأجانب
هناك إعفاءات للمشترين الأجانب عند شراء عقار في إيطاليا:
- العقار الأول: إذا تم شراء العقار للسكن الشخصي، يتم تخفيض رسوم التسجيل إلى 2%.
- للمقيمين: إذا تم تسجيل الإقامة، يمكن تجنب IMU على المسكن الرئيسي.
- نسبة IVA: إذا تم شراء مشروع جديد، يمكن الاستفادة من نسبة مخفضة 4%.
- تخفيض IMU للمسكن المؤجر: إذا تم تأجير المسكن بعقد رسمي، يتم تخفيض نسبة IMU بنسبة 25%.
من المهم معرفة مسبقًا ما هي الإعفاءات المتاحة وكيفية تنفيذها.
ما هي الضرائب العقارية التي يجب دفعها سنويًا في إيطاليا
يدفع أصحاب العقارات في إيطاليا رسومًا سنوية إلزامية متعلقة بالممتلكات والخدمات البلدية:
1. IMU — ضريبة على العقار. مطلوبة لجميع العقارات، باستثناء المساكن الرئيسية (إذا لم تكن تنتمي إلى فئة النخبة — الفيلات، القصور، المباني التاريخية):
- النسبة: من 0.4% إلى 1.06% من القيمة الجيومترية؛
- الدفع: مرتين في السنة — في يونيو (دفعة مقدمة) وديسمبر (الدفعة النهائية).
2. TASI — ضريبة على الخدمات البلدية. تغطي تكاليف الإنارة والطرق والأمان:
- النسبة: حتى 0.3% من القيمة الجيومترية؛
- المدفوع: صاحب الملكية، وأحيانًا — المستأجر.
3. TARI — ضريبة على إزالة النفايات. تعتمد على مساحة العقار وعدد السكان:
- صيغة الحساب: الرسوم الأساسية × المساحة + تعديل حسب عدد السكان؛
- الدفع: مرة في السنة أو ربع سنويًا.
4. ضريبة على دخل الإيجار. عند تأجير المسكن، تبلغ الرسوم على الدخل:
- Cedolare Secca — 21% (نسبة ثابتة)؛
- IRPEF — من 23% إلى 43% (مقياس تدريجي).
5. غرامات عدم الدفع:
- 30% من المبلغ المستحق + فوائد التأخير؛
- يمكن حجز الممتلكات.
الاستنتاج
شراء منزل في بلد أوروبي رائع — استثمار مربح، بشرط مراعاة جميع الالتزامات التي تقع على المشتري. تتضمن الضرائب العقارية في إيطاليا كل من التكاليف المرة عند الشراء والمدفوعات السنوية، التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على ميزانية المالك. تجاهل التفاصيل الضريبية يمكن أن يؤدي إلى تكاليف إضافية، بينما التخطيط الجيد يمكن أن يوفر كمية كبيرة من المال. من خلال تحديد الق
